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SOMMAIRE
INTRODUCTION
I. LES
ACTEURS DE L'URBANISME COMMERCIAL
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Les municipalités.
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Les commerçants.
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Les promoteurs
immobiliers. |
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Les consommateurs.
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II. LES BESOINS A SATISFAIRE
III. LES CENTRES COMMERCIAUX
·
Les différents
types
·
Le mode de
fonctionnement
IV.
LES RUES PIETONNES
V.
LA LEGISLATION
CONCLUSION
INTRODUCTION
L'urbanisme
commercial est définie comme étant la science de l'aménagement des
villes, dans le but d'améliorer et de contrôler l'équipement et le
développement des centres-villes et de la périphérie.
Il s'agit
d'adapter le commerce aux conditions de vie créées par la fixation des
populations en dehors des villes, qui résulte de :
- L'évolution
des conditions de vie :
-
Développement de l'automobile : déplacements de populations
- Nouvelle
organisation familiale (les femmes travaillent de plus en plus et
centralisent leurs achats. Elles allient " courses " et
" lèche-vitrines " dans les centres commerciaux ).
- Urbanisation
croissante :
- Engagement
des centres-villes : prix des m² très élevé : accroissement des
populations en périphérie. De même, les distributeurs sont obligés de
s'implanter dans les zones suburbaines car les terrains y sont
disponibles et à des prix raisonnables.
I. LES ACTEURS DE L'URBANISME
COMMERCIAL
a) Les
municipalités
Objectif :
Développer leur ville : attirer les commerces, faire plus de CA,
augmenter les rentrées fiscales, améliorer le bien être, l'accueil,
entretenir le patrimoine, favoriser l'emploie.
b) Les
commerçants
- Le petit
commerce : facilité l'accès aux clients, le parking, maintenir un
accueil plus personnalisé.
- La grande
distribution : faire du débit, augmenter les flux de clientèle.
c) Les
promoteurs immobiliers
Construire les
centres commerciaux, rénover le centre-ville.
Objectifs :
Construire un maximum, obtenir des permis de construire.
d) Les
consommateurs
Obtenir le
meilleur rapport qualité/prix dans des conditions d'achats optimum :
heures d'ouvertures, proximité, accès, service…
II.
LES BESOINS A SATISFAIRE
- Eviter une
désertification du centre-ville,
- Equiper la
périphérie en construction commerciales suffisantes,
- La qualité
de vie en centre-ville et en banlieue, tout en s'adaptant à
l'évolution socio-démographique et au comportement d'achat du client
(vieillissement de la population, famille monoparentale, travail des
femmes, les jeunes de + en + longtemps chez les parents, les études +
longues).
III. LES CENTRES COMMERCIAUX
C'est un
groupement de commerce indépendant, indépendant-associé et du commerce
intégré, avec une ou deux locomotives (GMS, GSS) ; soit en
centre-ville, soit en périphérie.
a) Les
différents types
1- Les centres
commerciaux locaux (ou Galeries Marchandes)
C'est un petit
centre commercial (- de 10 000 m²), une seule locomotive (plutôt un
super) et environ 20 commerçants. (Cora,…)
2- Les centres
commerciaux moyens
Entre 10 000
et 50 000 m², environ 50 magasins.
Actuellement
il y en a environ 200 en France.
Ex : GALAXY à
Porte d'Italie
3- Les grands
centres commerciaux
Ils sont soit
de périphérie ou de centre-ville et font + de 50 000 m², avec la
plupart du temps deux locomotives.
Ex :
Créteil-Soleil, Belle Epine, Les 4 Temps …
Ils sont
quelquefois appelés Centre Commercial Régional.
b) Le mode de
fonctionnement
- Etude de
zone de chalandise pour déterminer un CA potentiel,
- Les
promoteurs cherchent de terrains constructibles,
- Ils
demandent les autorisations auprès des municipalités (permis de
construire), la viabilité (eau, gaz, électricité),
- Ils
recherchent des locomotives,
- Ensuite
c'est la phase de commercialisation du centre-commercial (il faut
trouver des occupants, ils sont toujours locataires),
- On crée une
société de gestion du centre commercial,
- Il faut
animer le centre : musique, antiquaire, exposition, communication,
concept …,
Le coût de
l'implantation et de l'installation est très chère pour les
commerçants. On leur facture l'installation au m² (varie entre 2 000
et 6 000 F du m² annuel), les frais d'entretien, de surveillance, de
sécurité du centre, les frais de communication du centre et une
animation permanente.
Un centre
commercial est rentable, mais pas avant 5 années d'activité.
IV. LES RUE PIETONNES
Ce sont les
rues du centre-ville aménagées pour recevoir la clientèle dans les
meilleures conditions possibles, afin d'équilibrer le commerce de
périphérie. En France, il y a environ 1 200 rues piétonnes.
Les règlements
de fonctionnement :
Il faut créer
une association de commerçants : pour l'aménagement d'un parking,
d'horaires pour les livraisons, pour organiser le sens de circulation,
les espaces piétonnier (bancs, fleurs, éclairages, fontaines, espaces
verts …), une vie commune entre les commerçants sous la forme
d'animation (jeu concours, concours de vitrine …).
V. LA LEGISLATION
Elle existe
pour contrôler, équilibrer et mettre en place l'urbanisme commercial
des villes : il y a, entre autre, la Loi Royer de 1973, la Loi Doubin
de 1989,la Loi Sapin de 1992 et la Loi Raffarin
de 1996.
La Loi Royer a
instauré une procédure préalable pour les créations, les
transformations des centres commerciaux ou de magasins de détails :
- de + de 1
500 m² pour les villes de + de 40 000 habitants
- de + de 1
000 m² pour les villes de – de 40 000 habitants
Demande à
adresser au préfet ou au secrétariat de la CDUC (Commission
Départementale d'Urbanisme Commercial) composée de 20 membres (9 élus
locaux, 9 représentants de activités commerciales et artisanales, 2
représentants de consommateurs).
La CDUC a 3
mois pour prendre sa décision et celle-ci se fait par vote secret. En
cas de refus, un recours est possible (dans les 2 mois) auprès de la
CNUC (Commission Nationale d'Urbanisme Commercial) qui émet un avis
sur le dossier. Mais c'est le Ministre du commerce et de l'Artisanat
qui prend la décision finale dans un délai de 3 mois.
La Loi Doubin
amende la Loi Royer. Elle modifie la précédente au niveau :
- De la
surface et prend en compte les surfaces consacrées aux
stations-service, aux jardins…
- De la CDUC
avec la mise en place d'un vote public (pour + de transparence)
- Création
d'observatoires départementaux (pour établir un inventaire de
l'existant commercial).
La Loi Sapin
sur la prévention de la corruption et la transparence de la vie
économique propose un volet sur l'urbanisme commercial. Les
principales modifications portent sur :
- La CDUC
devient CDEC Commission Départementale d'Equipement Commercial) elle
est composée de 7 membres (maires de la communes d'implantation, et de
2 des communes les plus peuplées de l'arrondissement, le conseiller
général du canton, le président de la CCI, de la chambre des métiers,
un représentant des associations des consommateurs).
- Le vote se
fait à main levée
- La CDEC
statue en fonction de certains critères (zone de chalandise concernée,
offre et demande globale pour chaque secteur d'activité, la densité de
l'équipement commercial, la nécessité d'une concurrence suffisante au
sein de chaque forme de commerce…).
- La CNUC
devient la CNEC composée de 7 membres nommés pour une durée de 3 ans.
Ce sont des hauts fonctionnaires (membres de la cour des comptes, du
conseil d'état…).
Dans le but de
maîtriser le paysage commercial et de préserver l'emploi, le ministre
du commerce et de l'artisanat, Jean-Pierre Raffarin, a mis en place un
dispositif réformant la Loi Royer.
Les
principales dispositions :
- Abaissement
des seuils d'autorisation pour les créations. Seuil unique 300 m² pour
le commerce de détails.
- Contrôle
lors d'un changement d'activité à partir de 300 m² pour le commerce
alimentaire et 2 000 m² pour le commerce non alimentaire.
- Pour les
projets supérieurs à 6 000 m², enquête d'utilité publique.
- La
composition des CDEC est révisée : 6 membres au lieu de 7 (soit 3
élus, 2 professionnels et 1 consommateur), ainsi que la composition de
la CNEC qui comprend 8 membres au lieu de7.
- Les délais
d'instruction des dossiers sont allongés et protés à 4 mois.
Effets pervers
de la législations :
- Pots de
vin : achat de municipalité, corruption,
- Ouverture
des supers à 299 m²,
-
Concentration entre enseignes (rachat) : Auchan et Mammouth.
CONCLUSION
L'urbanisme commercial permet aux entreprises de se partager le
marché, et aux consommateurs d'obtenir un meilleure service, un
meilleur choix. La législation empêche l'augmentation de projet
incohérent, mais surtout maintenant elle limite très fortement les
ouvertures des grandes surfaces.
Néanmoins, le petit commerce et les commerçants doivent faire preuve
d'originalité pour faire face à la concurrence des centres commerciaux
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